Cuota de crédito hipotecario ya supera a un alquiler

Es por la suba de las tasas de interés y el incremento del dólar. Las operaciones de compra-venta con hipoteca cayeron drásticamente en lo que va del año

Lo que parecía un hecho, ya se convirtió en realidad. Por la fuerte alza del dólar, que en los últimos meses ya acumula una suba del 37% y el incremento de las tasas, los créditos hipotecarios son los desaparecidos de este mes. Según datos privados, tanto en la Ciudad como en la provincia de Buenos Aires mayo se mostró con pocas variaciones respecto de abril en operaciones de compra y venta. Sin embargo, en ambos casos el porcentaje de operaciones cerradas mediante hipotecas disminuyó respecto de los meses previos, volviendo a niveles similares a los de 2017. Y es que mientras en enero se registraba un 48% de transacciones mediante crédito, hoy ese número descendió a solo el 28%

«La venta de inmuebles se resistió mucho en el último trimestre. Antes un dos ambientes no duraba 30 días en el mercado de la oferta, hoy tardas tres veces más en concretarse la operación», describió el complejo escenario Jorge Toselli, presidente de JT Inmobiliaria. «Cuando el dólar se pone nervioso el mercado se tranquiliza. Veo un gran estanque donde cayó un meteorito en el medio, ahora hay que esperar que se tranquilice el mercado», describió el escenario complejo Armando Pepe, presidente del Colegio Profesional Inmobiliario, pero la turbulencia parece todavía no tener fin.

Precios

Toselli además aseguró que «si el mercado sigue así, van a tener que bajar los precios de las propiedades», algo que todavía parece una utopía. Los datos de Properati muestran que «el valor del metro cuadrado en dólares aumentó el 1,4% en la Ciudad de Buenos Aires, con una suba acumulada cercana al 6% hasta mayo, que continuó en alza en junio, acumulando el 7,75% en 2018», explicaron desde el portal de búsqueda de propiedades.

«Generalmente, las devaluaciones implican un estancamiento o un descenso de los precios en dólares de las propiedades, puesto que dificultan el acceso a las divisas. Durante los últimos días, la devaluación sacó de la cancha a quienes tenían planeado comprar con créditos hipotecarios y no tenían mucho margen de ahorro, ya que los precios en pesos aumentaron considerablemente», indicó Gabriel Gruber, CEO de Properati.com.ar. Por ejemplo, quienes pensaban comprar una propiedad de dos ambientes con un precio de u$s100 mil, podían conseguir un crédito por u$s70 mil, con un dólar a 20 pesos y completar con ahorros en dólares. Pero con la depreciación del peso esas personas recibieron del banco el equivalente a u$s 46 mil, lo que implica una suma extra de u$s24 mil de ahorros personales.

Pero… ¿por qué los precios siguen en alza?. «La sostenida demanda de inmuebles siguió empujando hacia arriba el valor en los últimos meses. Esto se debe, en parte, a que frente a la volatilidad, los bienes raíces siguen siendo un activo muy buscado por los argentinos aún en momentos de incertidumbre», concluyó Gruber. Además debe sumarse que durante años la demanda estuvo contenida, como consecuencia del cepo cambiario, por lo que todavía se están pagando los coletazos de 2015.

Crédito vs. alquiler

Cuando en 2016 se lanzaron las diferentes líneas de créditos hipotecarios, uno de los lemas era que la cuota de la hipoteca igualaba a la de un alquiler promedio. Hoy eso ya es parte de la historia. Esto se debe principalmente a que este año se cambiaron las reglas para acceder a los créditos hipotecarios y las tasas de financiación llegaron a duplicarse.

Por ejemplo, para recibir $1 millón a 30 años, a través de los UVA, se debe ganar al menos $25.284, lo que representa un incremento de $6.000 respecto de las condiciones que existían hace un año atrás. Además la tasa de interés de los bancos pasó del 3,5% al 9%, según la entidad financiera.

Las UVA representan la milésima parte del costo de un metro cuadrado de construcción y su valor se actualiza cada día de acuerdo a la inflación. Por eso quien ya sacó un crédito ha visto incrementado significativamente la cuota que debe pagar; ahora, quien todavía no lo hizo espera a tener un escenario más claro. «Hoy la cuota de un crédito hipotecario para un dos ambientes es en promedio de $14.000, cuando se puede conseguir por menos de $10.000 un alquiler de un departamento de características similares, la relación cambió mucho en el último año», explicó Toselli.

«La cuota del alquiler por ejemplo en Barrio Norte, un dos ambientes en Pacheco de Melo y Uriburu es de $9800. Esa persona pagó ese mismo departamento u$s105.000, o sea que de rentabilidad hoy está obteniendo menos del 3% anual, los precios no pueden ser más económicos, así todo son más accesibles que la cuota de una hipoteca», concluyó Toselli. Esa parece ser la principal causa de la demanda.

La suba del dólar, el incremento de las tasas y los precios de los alquileres más accesibles parecen hoy inclinar la balanza hacia las locaciones.