Contratos de alquiler: qué efectos impositivos supone para las partes el registro ante AFIP
Contratos de alquiler: qué efectos impositivos supone para las partes el registro ante AFIP
JOSÉ LUIS CETERI
A partir del lunes 1 de marzo, comienza a regir el registro de contratos de alquileres que fue dispuesto por la nueva Ley 27.551 y reglamentado por la AFIP.
Desde esa fecha, no habrá cambios en las consecuencias impositivas para las partes que intervienen, porque seguirán rigiendo los mismos impuestos, la novedad es que a partir de ahora habrá que registrar los contratos en la página Web de la AFIP.
Sin dudas, estas medidas afectan al sensible mercado de alquiler de propiedades, y en muchos casos más que producir beneficios terminarán afectando a los inquilinos. Generalmente, los controles excesivos producen la salida de la oferta del mercado de los inmuebles y, en consecuencia, el aumento del valor del alquiler.
A raíz de la sanción de la Ley 27.551, que introduce modificaciones al Código Civil y Comercial de la Nación, se dispuso un régimen de registración de los contratos de locación de inmuebles, que se encuentren ubicados en el país, que estará bajo la supervisión de la AFIP. El registro de los contratos comienza a regir a partir del 1 de marzo de este año. Independientemente de este nuevo control registral, es importante aclarar que a raíz de esta norma no cambió la situación impositiva que deriva de ese tipo de contratos, tanto para los locadores como para los inquilinos.
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La AFIP reglamentó la ley, a través de la Resolución General 4933, donde se contempla que los propietarios de los inmuebles cedidos en alquiler y los sublocadores registren los contratos, por sí mismos o por medio de sus representantes (corredores, inmobiliarias y escribanos).
La información incluye a las personas humanas y las jurídicas que actúen en carácter de locadores, en los casos de que sean sujetos domiciliados en el exterior la obligación queda establecida para sus representantes que se encuentran domiciliados en el país. Para este último caso, se exime de tener que cumplir con otro régimen de información que ya tenía previsto la AFIP, que involucraba a los representantes de sujetos del exterior.
La norma prevé un plazo para la registración de contrato, que fue establecido de la siguiente manera: Los que fueron celebrados a partir del 1 de julio de 2020, que se encuentran vigentes, así como aquellos concertados durante el mes de marzo de 2021, podrán ser inscriptos en el registro de la AFIP hasta el 15 de abril de este año. Para el futuro, el plazo de registración es de 15 días corridos, que se cuentan a partir de la fecha de celebración del contrato o la fecha en que se modificó otro preexistente.
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JCETERI
Se autoriza a que los intermediarios que intervienen en la operación puedan registrarlos, en representación de los locadores o arrendadores. En los casos que la propiedad pertenezca a un condominio, cualquiera de los integrantes podrá tramitar la registración, brindando los datos de todos, liberando de la tarea del registro a los demás condominios.
Los tipos de operaciones que tienen que ser registradas, independientemente la forma en que se firme el contrato incluyéndose los que se hacen en forma electrónica o a través de plataformas digitales, son las que respaldan los siguientes contratos de locación de inmuebles:
De bienes inmuebles urbanos, de vivienda o comerciales.
Arrendamientos sobre bienes inmuebles rurales. En estos contratos se mantiene la obligación de cumplir con el régimen de información simplificado agrícola, que sigue vigente.
Locaciones temporarias de inmuebles, sean urbanos o rurales, que tengan fines turísticos, de descanso o similares.
Locaciones de espacios o de superficies fijas o móviles, exclusivas o no, que se encuentren delimitados dentro de inmuebles como locales comerciales y/o «stands» en supermercados, hipermercados, shoppings, centros, paseos o galerías de compras, polos gastronómicos, espacios culturales, ferias, mercados, centros de convenciones, terrazas, sótanos, azoteas, etcétera. Quedan excluidos los alquileres de góndolas.
EL PROCEDIMIENTO
La manera de registración de los contratos, consiste en informar los datos del contrato en forma digital desde la página Web de la AFIP, ingresando con CUIT y Clave Fiscal al servicio denominado «Registro de Locaciones de Inmuebles – RELI – CONTRIBUYENTE».
Ahí tendrán que brindarse los datos fijos del locador y que sirven para la identificación del inmueble y del resto de las partes que intervienen en la operación. Adicionalmente, se tendrá que adjuntar en un archivo con formatos «pdf» o jpg» el texto del contrato celebrado. Como respuesta del trámite realizado, se enviará un acuse de recibo al domicilio electrónico de la persona que realizó el trámite y en el caso de que sea un condominio en el que corresponde a cada uno de sus integrantes.
Los que fueron celebrados a partir del 1 de julio de 2020, que se encuentran vigentes, así como aquellos concertados durante el mes de marzo de 2021, podrán ser inscriptos en el registro de la AFIP hasta el 15 de abril de este año. Para el futuro, el plazo de registración es de 15 días corridos, que se cuentan a partir de la fecha de celebración del contrato o la fecha en que se modificó otro preexistente.
Los contratos realizados en moneda extranjera, tendrán que informarse en pesos al tipo de cambio vendedor Banco Nación, vigente al cierre del día hábil anterior al de la celebración del contrato. Todas las partes que intervienen, incluso los intermediarios, podrán consultar los contratos registrados, dentro de la opción «Consulta de contratos», que funciona en la página Web de la AFIP, en ese lugar se podrá aceptar la información presentada y también se podrán hacer observaciones.
Se establecen sanciones por incumplimientos, que ya se encuentran previstas en la Ley 11.683 de procedimiento tributario. Asimismo, cuando se inicien acciones judiciales por algún incumplimiento del contrato, el juez interviniente deberá dar aviso a la AFIP sobre la existencia del contrato de locación. Esa información deberá brindarse por medio del módulo «Comunicaciones Judiciales» que funcionará dentro del servicio «Registro de locaciones de inmuebles – RELI – JUZGADOS».
En función de lo que está previsto en la ley 27.551, los locatarios (inquilinos) o arrendatarios podrán informar el contrato de locación ingresando a la página Web de la AFIP, dentro de la opción denominada «Declaración de contratos» que funciona dentro del servicio «Registro de Locaciones de Inmuebles – RELI – CONTRIBUYENTE», hasta el plazo máximo de seis meses posteriores a la fecha de finalización del contrato de locación.
IMPLICANCIAS IMPOSITIVAS
Las consecuencias tributarias no se modificaron, tanto para el locador como para el locatario, luego de la sanción de la Ley 27.551, ni de la Resolución General 4933 de la AFIP, salvo con lo que tiene que ver con el registro del contrato que debe presentarse ante el organismo fiscal.
La locación de vivienda se encuentra exenta en el IVA, pero los propietarios deben estar inscriptos en el Régimen Simplificado abonando sólo el componente impositivo (sin pagar la parte previsional ni la obra social). Otra opción es inscribirse en el Régimen General de liquidación de impuestos, registrándose en Ganancias y en el IVA, quedando exceptuados de tener que pagar autónomos.
El Monotributo permite que los locadores puedan inscribirse como condominios. A pesar de que los condominios no puedan adherirse al Monotributo desde junio de 2018, cada condómino podrá adherir en forma individual siempre que cumpla con las condiciones previstas para la adhesión, categorización y permanencia en el mismo, considerando la parte que le corresponda sobre los parámetros que resulten aplicables.
Es requisito, que todos los condóminos a los que resulten atribuibles los ingresos provenientes de la actividad de locación de inmuebles en condominio, adhieran en forma individual al Régimen por todas las locaciones del mismo condominio.
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Ningún condominio puede estar inscripto en el IVA por otra actividad y la facturación la podrá efectuar uno de ellos dejando constancia de los datos de los demás integrantes del condominio.
Sintetizando, el propietario de un inmueble que se encuentra alquilado, tiene que inscribirte en AFIP y cumplir con las obligaciones que te corresponden como locador.
1) La inscripción puede realizarse en el Régimen Simplificado (Monotributo):
Para eso, la totalidad de la facturación anual no debe superar $ 1.739.493,79 (valor que se incrementaría cuando salga la ley un 35,3%. No se pueden tener más de tres unidades de explotación. Hay que formalizar un contrato de alquiler y emitir comprobantes tipo «C». Tener declarado el inmueble en la presentación de Bienes Personales, en el caso de que corresponda cumplir con este impuesto.
2) Régimen General (IVA y Ganancias):
La totalidad de tu facturación anual supera $ 1.739.493,79. Si se poseen más de tres unidades de explotación. Debe formalizarse un contrato de alquiler y emitir comprobantes tipo «B». Declarar las rentas en la presentación anual de Ganancias y el inmueble en Bienes Personales. Si el alquiler se realiza a un contribuyente inscripto en el IVA debe confeccionarse una factura «A».
La inmobiliaria podrá emitir comprobantes en nombre del propietario, actuando como intermediaria de la operación. En dichos comprobantes deberá indicar el apellido y nombres, denominación o razón social del o los propietarios y su CUIT.
Los alquileres comerciales deben pagar IVA, siempre que el locador figure inscripto en el impuesto, sólo si el importe mensual de la locación es superior a $ 1500, valor irrisorio que no se actualiza desde hace más de dos décadas.
Si el inmueble está ubicado en la Ciudad, el propietario tiene que pagar el 3% de Ingresos Brutos, condicionado a que posea más de dos unidades puestas en alquiler y siempre que el valor anual supere la suma de $ 30.000 por cada inmueble. En la Provincia de Buenos Aires, basta con que el propietario posea un único inmueble en alquiler y el valor de la locación mensual y anual supere $ 32.604 y $ 391.248, respectivamente. En ese caso deberá abonarse la tasa del 3,5% calculado sobre el valor del alquiler.
Por último, el valor del alquiler que abona un monotributista es un parámetro anual que se considera para estar adherido en el régimen o para definir la categoría de encuadre.
DEDUCCIÓN DEL ALQUILER DE GANANCIAS
La resolución de la AFIP 4003, prevé la deducción en el régimen de retención de la cuarta categoría por parte del locatario de lo abonado en concepto de alquiler, con los siguientes requisitos:
Se puede deducir hasta el 40% de los importes abonados de alquiler de inmuebles destinados a casa habitación del trabajador, con el tope máximo anual equivalente al mínimo no imponible que rige para el año. Para este año rige el tope de deducción de $ 67.071,36. Este monto se actualiza todos los años en función de la variación, de octubre a octubre del año siguiente, de índice salarial denominado «RIPTE».
Los alquileres comerciales deben pagar IVA, siempre que el locador figure inscripto en el impuesto, sólo si el importe mensual de la locación es superior a $ 1500, valor irrisorio que no se actualiza desde hace más de dos décadas.
La condición que se pone es que el locatario no sea titular de otro inmueble, independientemente de la proporción que sea. Otros requisitos son que el locador emita la factura por el alquiler cobrado y que en el primer año en el que se informe la deducción, a través del sistema SIRADIG – TRABAJADOR, que funciona en la página Web de la AFIP, se adjunte en formato «pdf» una copia del contrato de alquiler.
LA PANDEMIA
El Decreto 320, con sus prórrogas, dispuso hasta el 31 de marzo del año en curso, el congelamiento del precio de los alquileres de inmuebles, destinados a vivienda, debiéndose abonar el valor pagado en el mes de marzo de 2020. La diferencia que resultare entre el monto pactado contractualmente y el importe congelado deberá será abonada por el inquilino de tres a seis cuotas, mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento del canon locativo que contractualmente corresponda al mes de octubre del corriente año, y junto con este. Las restantes cuotas vencerán en el mismo día de los meses consecutivos.
La medida también alcanza a los contratos que están vencidos. El decreto aclara que no podrán aplicarse intereses moratorios, compensatorios ni punitorios, ni ninguna otra penalidad prevista en el contrato. Por otro lado las obligaciones de la parte fiadora (garante) permanecerán vigentes hasta que se cancele totalmente el contrato.
Las partes podrán pactar una forma de pago distinta que no podrá ser más gravosa para la parte locataria que la establecida en el primer párrafo de este artículo.
Por la medida se suspende, en todo el territorio nacional, hasta el día 31 de marzo del año en curso, la ejecución de las sentencias judiciales cuyo objeto sea el desalojo de inmuebles, siempre que el litigio se haya promovido por el incumplimiento de la obligación de pago en un contrato de locación.
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¿Qué sucede con los contratos de alquiler que hayan vencido a partir del 20 de marzo del año pasado y venzan antes del 31 de marzo de 2021? En estos casos se prorrogará el contrato hasta el 31 de marzo de este año. La decisión la tendrá el inquilino, que deberá notificar al propietario 15 días antes de la fecha de vencimiento pactada. Lógicamente, la prórroga también obliga al garante por el plazo extendido.
Si existen deudas por falta de pago del alquiler, que se generen desde la fecha de entrada en vigor y hasta el 31 de marzo del año en curso, originadas en la falta de pago, tendrán que abonarse en, al menos, 3 cuotas y como máximo 6, mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento, la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento del canon locativo que contractualmente correspondiere al mes de octubre del corriente año.
Podrán aplicarse intereses compensatorios, los que no podrán exceder la tasa de interés para plazos fijos en pesos a 30 días, que paga el Banco de la Nación Argentina. No podrán aplicarse intereses punitorios ni moratorios, ni ninguna otra penalidad. Las obligaciones del garante seguirán hasta que finalice el pago del contrato.
Quedan excluidos de la medida los contratos de locación cuya propietario dependa del canon convenido en el contrato de locación para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar primario y conviviente, debiéndose acreditar debidamente esas causas.
El propietario que alquiler el inmueble, deberá comunicarle al inquilino los datos necesarios para que pueda, si lo desea, realizar transferencias bancarias o depósitos por cajero automático para efectuar los pagos mensuales del alquiler.
Qué tipo de inmuebles están incluidos en el decreto:
De inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural.
De habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares.
De inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias.
De inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias.
De inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
De inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión.
De inmuebles alquilados por las que encuadren como Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (MiPyMES)
De inmuebles alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el INAES.
